2주택자, 준공공임대 등록시 받는 세금 혜택

2주택자, 준공공임대 등록시 받는 세금 혜택

김종필 세무사 입력 2018.02.01. 06:31 댓글 0개

준공공임대 등록시받는세금혜택.doc

http://v.media.daum.net/v/20180201063113245

[김종필의 節稅 닥터] 준공공임대주택 등록하면 받는 세금 혜택

Question ☞

서울과 경기도 용인시에 집 한 채씩을 보유한 다(多) 주택자입니다. 정부가 올 4월부터 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세한다는 소식에 임대사업자로 신고하고 용인에 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하는 방안을 고려하고 있습니다.

그런데 준공공임대주택으로 등록하려고 살펴보니 법에 따라 기준도 다르고, 받을 수 있는 세금 혜택도 제각각이어서 좀 헷갈립니다. 준공공임대주택과 관련된 법에는 어떤 것이 있고, 어떤 차이가 있는지 알려주세요.

Answer☞

준공공임대주택은 2013년 12월부터 도입했는데, 각종 세제 혜택 등을 받는 대신 정부로부터 임대료 등의 규제를 받는 민간 임대주택을 말합니다. 준공공임대주택과 관련한 규정은 민간임대주택에 관한 특별법, 지방세특례제한법, 종합부동산세법, 소득세법, 조세특례제한법 등에 다양하게 걸쳐 있어 복잡한 게 사실입니다. 어떤 법의 적용을 받느냐에 따라 양도세, 취득세 등에서 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.

보유 주택을 준공공임대주택으로 등록하면 세원(稅源)을 모두 노출하는 만큼 법에서 보장한 모든 세금 혜택을 놓치지 않도록 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

먼저 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 준공공임대주택의 조건부터 살펴보겠습니다. 이 법에서 정한 준공공임대주택은 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택입니다. 여기에는 단독주택이나 빌라, 아파트(공동주택)뿐만 아니라 준주택(전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔)과 집의 일부만을 임대하는 다가구주택도 모두 포함합니다.

둘째, '지방세특례제한법'에도 준공공임대주택 관련 규정이 있습니다. 부동산을 구입하면 취득세를 내야 합니다. 준공공임대주택으로 등록하면 지방세특례제한법에 따라 취득세를 감면받을 수 있습니다. 하지만 기존 주택을 사면 취득세 감면 혜택이 없습니다. 새로 짓는 아파트(공동주택)와 오피스텔만 감면 대상이 됩니다. 지방세특례제한법을 통해 준공공임대주택은 재산세 감면 혜택도 받을 수 있습니다. 재산세 감면은 새로 짓는 공동주택(아파트), 매입하는 공동주택, 준주택으로 보는 오피스텔에만 적용됩니다.

 

준공공임대주택 등록시 취득세 감면 조건. /자료=김종필 세무사

셋째, 준공공임대주택으로 등록하면 '종합부동산세법'에 따라 부과되는 종부세 면제 혜택도 받습니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간 임대주택으로서 임대기간·주택의 수·가격·규모 등의 조건을 충족하면 종부세를 부과하지 않습니다.

종합부동산세법 시행령 개정안에 의하면 종부세를 부과하지 않는 임대주택 범위를 5년 이상 임대하는 주택에서 8년 이상 임대하는 주택으로 바꿀 예정입니다. 의무 임대기간이 늘어나는 것입니다. 다만, 2018년 3월 31일까지 임대주택으로 등록하면 지금처럼 5년 이상 임대해도 혜택을 받을 수 있습니다.

넷째, 소득세법을 살펴보겠습니다. 소득세법 시행령 개정안에 따르면 양도세 중과 규정에서 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하는 주택은 '1세대 2주택 중과 대상 및 3주택 중과 대상'에서 제외할 예정입니다.

이 때 매입해 임대하는 주택은 면적 제한이 없지만 임대 개시일 현재 주택 공시가격이 6억원 이하(수도권 이외 지역은 3억원 이하)여야 합니다. 건설한 뒤 임대하는 주택은 대지면적이 298㎡ 이하, 건물 연면적은 149㎡ 이하(공동주택은 전용면적 149㎡이하) 등의 요건을 충족해야 합니다.

 

임대주택 등록하면 받는 양도세 장기보유특별공제 비율. /자료=국세청

끝으로, 조세특례제한법에서도 준공공임대주택 규정이 있습니다. 조세특례제한법에선 양도세를 부과할 때 국민주택 규모 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우 50%, 10년 이상 임대하는 경우 70%의 장기보유특별공제를 적용합니다. 다만, 장기보유 특별공제를 받으려면 임대보증금이나 임대료 인상률이 연 5%를 넘으면 안됩니다.

조세특례제한법에서는 국민주택 규모 이하 주택을 2018년 12월 31일까지 매입해 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하면 임대 기간 중 발생한 양도소득에 대해 100% 감면하는 규정이 있습니다. 이때에도 임대보증금이나 임대료 상승률이 연 5%를 넘지 않아야 합니다.